Фонд капремонта: 6-й год — полет нормальный или почему не стоит менять коней на переправе

Первые на Северо-Западе!

Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Вологодской области осуществляет свою работу уже 6-й год.За эти годы Фонду удалось добиться многого. Растет число капитально отремонтированных домов, повышается качество проводимых работ.

Благодаря разъяснительной работе, проводимой Фондом, изменилось и отношение вологжан к взносам на капремонт. Если в самом начале работы собираемость была не очень высокой, то сегодня этот показатель превышает уже 90% по области*.

В настоящее время региональный Фонд капремонта находится на хорошем счету у Минстроя РФ, а достигнутые в работе показатели позволили ему по итогам 2018 года занять первую строчку в рейтинге министерства среди регионов Северо-Западного федерального округа и 11-место по России**.

О том, насколько масштабна работа, проводимая Фондом капитального ремонта МКД, можно понять из следующих цифр. Так с 2015 по 2018 годы выполнено 3927 видов ремонтов на 1841 многоквартирном доме на 3,2 миллиарда рублей. В общей сложности отремонтировано: 928 крыш, 1054 инженерных сетей, 242 фасада, на 94 МКД полностью заменено 258 лифтов.

В 2019 году ремонтируется 165 крыш, 31 фасад, 34 фундамента, внутридомовые инженерные сети в 163 домах, идут работы по замене 12 лифтов в семи многоквартирных домах.
Всего же в областную программу капремонтов на сегодняшний день включено 9841 многоквартирных домов*.

Вожега, Транспортный, 18. Фото: Фонд капитального ремонта МКД ВО

Разница есть и большая!

Понятно, что за всеми достижениями Фонда капитального ремонта МКД стоит большая и кропотливая работа. Успехи не приходят сами по себе, их добиваются, а доверие населения — заслуживают. Ответственное отношение к выполнению взятых на себя обязательств, конечно, заставляет Фонд внимательно следить за ситуацией, складывающейся на этом рынке.
Одна из тенденций последнего времени — перевод накопленных многоквартирными домами средств из Фонда на спецсчета управляющих компаний и ТСЖ.

За период с 2014 года по 01.07.2019 изменили способ формирования на специальный счет собственники 1065 домов. Сумма средств, переведенных с общего счета на специальные счета за весь период, составила более 600 млн. руб.Чаще всего меняют способ формирования с общего счета на специальный собственники домов г. Вологды и г. Череповца*.

При этом зачастую собственники даже не задумываются о возможных рисках и подводных камнях переходов на спецсчета. Прежде чем принимать такое решение, разумно было бы сперва сравнить подходы к выполнению капремонтов Фондом и УК.

В соответствии с действующим законодательством после утверждения краткосрочного плана капитального ремонта Правительством области специалисты Фонда перед тем, как приступить к работам по капремонту, совместно с собственниками и проектировщиками проводят осмотр домов, специалисты решают, что надо делать на доме и в каком объеме. Разрабатывается проектно-сметная документация, которая согласовывается с жителями, УК, местными властями. Далее производится отбор подрядчика.

Сотрудники Фонда тщательно проверяют все документы, начиная с ПСД и заканчивая сметами. Расценки на все работы также тщательно проверяются. После завершения капремонта работы принимает специальная комиссия. При этом оплачиваются только те работы, которые приняты комиссией. В случае возникновения замечаний к каким-то видам работ, оплата производится только после устранения недочетов.

Вохтога, Пионерска, 8. Фото: Фонд капитального ремонта МКД ВО

Учитывая законодательство Вологодской области при проведении капитального ремонта МКД, формирующих фонд капитального ремонта на общем счете, региональным оператором максимально используются накопленные денежные средства собственников, следовательно, и количество отремонтированных домов максимально возможное.

При формировании фонда капитального ремонта на специальных счетах, денежные средства накапливаются и при отсутствии необходимости остаются неиспользованными.

Что касается владельцев счетов — управляющих компаний, то там зачастую перед принятием решения о выполнении того или иного вида работ по капремонту, анализ технического состояния дома не проводится***. Бывает, что наиболее инициативный собственник заявляет в УК, что надо ремонтировать кровлю, либо утеплить фасады. УК проводит собрание, люди голосуют, особенно не вникая в суть вопросов, и деньги переводятся на эти цели. А действительно ли дом нуждается в этих работах и в таких объемах?

Как итог — расходование средств со спецсчета на решение не первоочередных задач. И в случае выхода из строя жизненно важного оборудования, например, теплового узла, у жильцов возникает вопрос, «а за какие средства провести данный ремонт?» поскольку деньги на спецсчете будут уже израсходованы. А у УК нет обязанности проводить капремонты.

К тому же, нынешнее законодательство устроено таким образом, что работа по использованию средств на спецсчетах, владельцем которых являются управляющие компании и ТСЖ, практически бесконтрольна, чем и пользуются недобросовестные организации. Отсюда и привлечение к работам подрядчиков с более высокими расценками, и невысокое качество выполненного на доме капремонта.

Тем более, что в отличие от Фонда где оплата работ производится, только после того как их приняла комиссия, здесь для оплаты достаточно подписи одного собственника. Но разве неспециалист может оценивать качество работ по ремонту кровли, фасадов, инженерных сетей?

Непотягово, 46. Фото: Фонд капитального ремонта МКД ВО

Вот один из недавних примеров того, что получается, когда непрофессионалы принимают решения по капремонту. Одна из управляющих компаний в Вологде сообщила жителям дома, что крыша и сети нуждаются в капремонте. Поскольку денег на спецсчете дома для проведения работ было недостаточно, то запустили голосование среди жильцов «Что будем ремонтировать?».

Спустя два месяца какой-то активный житель дома провел собрание, в итоге было принято решение о проведении ремонта кровли. Собственники самостоятельно, не поставив в известность УК, нашли подрядчика «подешевле». В Фонд были представлены документы на оплату аванса. Деньги подрядчику перевели. Тот, не проинформировав УК, начал работу.

Когда была вскрыта крыша над одним из подъездов, то оказалось, что часть работ не учтена. Работы подрядчик свернул. Прошел ливень, часть квартир с пятого по третий этаж в одном из подъездов затопило. И только благодаря УК решился вопрос с устранением протечек, хотя вопрос продолжения ремонта кровли до сих пор не закрыт.

А знаете ли Вы что на денежные средства на спецсчетах начисляются проценты в соответствии с заключенными договорами между владельцем счета и кредитной организацией. В Фонде банковские проценты, которые набегают за то, что деньги находятся на общем счете регионального оператора, идут на капремонт. Проценты по специальным счетам, владельцем которых является региональный оператор, «капают» на данные специальные счета. А куда идут проценты от средств на спецсчетах УК?

По словам собственников, получить информацию о начисленных процентах равно, как и любую другую, касающуюся будь то накопленных средств, либо работ в рамках капремонта зачастую бывает очень сложно. Имеются случаи, когда управляющие компании (владельцы специальных счетов) не предоставляют собственникам для ознакомления исполнительную документацию по проведенному ремонту, не дают ознакомиться с договорами, заключенными с кредитными организациями, в которых открыт специальный счет, с договорами, заключенными с подрядными организациями***.

Для справки. В настоящее время 7021 многоквартирный дом (71,34%) формирует фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в так называемом «общем котле». 2422 дома (24,61%) аккумулируют средства на специальных счетах*.

Из всего вышесказанного можно выявить следующие преимущества и недостатки формирования фонда капитального ремонта на общем счете регионального оператора.

Фото: Фонд капитального ремонта МКД ВО

Плюсы формирования фонда капитального ремонта на общем счете Регионального оператора:

1. собственники имеют обязательственные права в отношении Фонда по проведению капитальных ремонтов в соответствии с программой капитальных ремонтов с учетом ее актуализации.
2. Вологодская область несет субсидиарную ответственность по неисполнению обязательств Фонда перед собственниками.
3. Учредителем Фонда является Вологодская область в лице Департамента строительства и ЖКХ области.
4. За деятельностью Фонда и целевым использованием им средств осуществляется всесторонний контроль (собственники, общественные организации, органы местного самоуправления, ГЖИ, Контрольно-счетная палата ВО, Росфиннадзор, прокуратура, учредитель, попечительский совет).
5. Фонд является специализированной организацией, основной функцией которой является организация проведения капитального ремонта, имеющей штат из квалифицированных кадров.
6. Все капитальные ремонты Фонд согласовывает с собственниками посредством проведения общего собрания.
7. Технический надзор осуществляется специализированной организацией, выбранной Фондом на конкурсной основе.
8. Акты выполненных работ согласовываются с уполномоченным представителем собственников, представителями ОМС, Фонда и службы технического заказчика.
9. Фонд осуществляет начисление и доставку квитанций, производит расчеты льгот и проводит работу с должниками.
10. При недостаточности средств на капитальный ремонт дома Фонд предоставляет беспроцентный займ на возвратной основе, который гасится последующими платежами.
11. Фонд ведет учет средств капитального ремонта в разрезе каждого собственника и по запросу предоставляет необходимую информацию.

Минусом формирования фонда капитального ремонта на общем счете Регионального оператора является то, что собственники ограничены в самостоятельном распоряжении средствами, находящимися на счете Фонда.

Капитальный ремонт многоквартирного дома — дело серьезное, требующее профессионального подхода. Поэтому, прежде чем принимать решение о переводе средств с общего счета на специальный, необходимо взвесить все «за» и «против». Надежнее доверять тем, кто за годы работы доказал свое добросовестное отношение к делу, кто выполняет все взятые на себя обязательства, кто занимает лидирующие позиции в рейтинге Минстроя РФ. Рейтинг управляющих компаний можно найти на сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ и по Вологодской области он показывает отнюдь не лучшие результаты.

Фонд капитального ремонта МКД ВО. г. Вологда, ул. М.Конева, д. 15, тел. (8172) 23–94–01

*по данным Фонда капитального ремонта МКД ВО
**по результатам отчетности, размещаемой на сайте Реформа ЖКХ
***со слов собственников многоквартирных домов области, обращающихся в Фонд капитального ремонта МКД ВО.